Обсуждаем сроки сдачи
Добавленный материал
В связи с тем, что появились предпосылки к тому что дома могут быть не сданы в положенный срок, следующая информация может оказаться для Вас полезной.
Ниже приводится информация, добытая VasiliyZaitsev (отдельное за это спасибо) о том, что такое неустойка по ДДУ и как ее рассчитать на конкретном примере.
Если застройщик не передал дольщику вовремя (как указанао в договоре ДДУ) объект долевого строительства (просьба не путать понятия "сдача дома в эксплуатацию" и "передача объекта долевого строительства"), то застройщик вам должен. Так написано в 214-ФЗ. А если должен, значит надо с него это получить.
Вот по этой формуле рассчитывается размер неустойки - 5,000,000 (сумма договора) умножаем на 0,0825 (ставка рефинансирования на 2013 г=8,25%, уточнить ее можно . На октябрь 2016=10%) Делим на 300, умножаем на количество дней просрочки (например 330) и умножаем на 2.
5000000 х 0,0825 : 300 х 330 х2 = 907500 рублей
К этой сумме добавляем 50% (или умножаем на 1,5) и получаем 1361250
Эти 50% должны взыскиваться судом в пользу истца (дольщика) случае отказа ответчиком (застройщиком) добровольно выплатить неустойку.
Сумма получилась приличная, но целиком её получить врятли кому удастся (хотя такие преценденты вроде бы были). Обычно суды (общей юрисдикции, а не карманный мортоновский третейский суд, о котором я расскажу дальше!!) срезают эту сумму в 2 -2,5 раза. Тут уж как бог пошлет, какое настроение у судьи и т.д. Но даже и в этом случае получается приличная сумма, которая думаю никому не будет лишней.
Далее. Кто не может рассчитывать на выплату неустойки. Те, кто подписал дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи обЪекта долевого строительсва. Сколько уже писали и говорили - люди, не подписывайте допсоглашнения!!!! Вы лишите себя право на выплату компенсации от застройщика. Но, к сожалению некоторые люди поддались на уговоры и давления Мортона, и все-таки это подписали. Я никогда не мог понять, почему люди это делают. Слышал версию о том, что они ценят своё время больше, чем те деньги, которые можно получить от застройщика. Слабоватый аргумент. Если кто-то может заработать больше 500.000 рублей за 10-20 часов своего времени, то зачем тогда квартиру в строящемся доме покупать???? В общем если вы подписали "Допник" то вам нет смысла далее читать мой опус. А для тех, кто ничего такого не подписывал, перейдем к следующему этапу.
Письмо-претезия.
Прежде чем подавать иск в суд, необходимо письменно потребовать с застройщика (Мортона) добровольно выплатить положенную нам денежную компенсацию. Понятно, что никто ничего не выплатит, и даже скорее всего не ответит на это письмо. Теоретически можно этого не делать (не писать письмо-претензию, а сразу идти в суд, но в таком случае нельзя будет рассчитывать на 50% штрафа в пользу истца (т.е. в нашу пользу) . Так что я настоятельно рекомендую такое письмо написать. "Рыбу" письма несложно найти в сети. Неустойка рассчитывается на дату подачи иска (потом, уже на судебном заседании эту сумму можно будет пересчитать в сторону увеличения, т.к. колличество дней просрочки увеличится). Никаких дополнительных пунктов вклучать не надо (моральный ущерб, гонорар адвокату (если вы его взяли) , шрафы и т.д. и т.п.)
В нашем случае неустойка рассчитывается с 1 января 2013 года (читаем наш договор - Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода Дома в эксплуатацию (2-ой квартал 2012.)) и до дня, когда вы будете подавать иск. Вобщем разобраться с этим не сложно. На этом этапе важно задукоментировать факт вручения такого письма застройщику. Самый лучший вариант - это приехать в офис Мортона, вручить там письмо и поставить на копии письма входящий номер. Но можно и заказным письмом отправить. Но это только в крайнем случае, если вы живете где-то далеко.
Следующий этап - суд.
Только суд ОЮ (общей юрисдикции, т.е. районый суд по месту жительства) Подавать в суд по месту нахождения ответчика-застройщика не рекомендую. Во-первых - есть вероятность того, что они этот суд "прикормили" и соответственно могут срезать значительно больше, чем если бы это было по вашему месту жительства. Во-вторых, велика вероятность того, что представители Мортона в этот суд (по вашему месту жительства) не явятся, а это сильно облегчит процесс принятия решения судьёй. И само собой никаких Мортоноских карманных судов, всяких там "Артёмов Тренеров" и "Андреев в трениках".
Третейская оговорка.
Не стоит заморачиваться по поводу ее наличия в наших договорах. Вот здесь доступное разъяснение адвоката по этому вопросу http://dom-i-zakon.ru/faq/faqnedvnov/111887/
А вот уже в искоком заявлении мы указываем и моральный вред (не рекомендую просить более 50,000 рублей по этому пункту) и 50% штрафа за добровольный отказ выплаты неустойки, и переплаченные проценты (если у вас ипотека, но нужно будет письмо из банка с рассчетами. По моему скромному мнению головной боли от получением такого письма от банка будет больше, чем сама сумма переплаченных процентов, но тут уж сами решайте), и гонорар адвокату (если вы оплатили его услуги вперед, и что я не рекомендую делать) и оплата аренды квартиры (опять же если есть официальный договор с арендодателем. Без этого договора суд не примет этот пункт к рассмотрению). Искогового заявления у меня пока нет. Приблизительный вариант иска можно найти на сайте трехгорки, которую я приводил выше. Но в нашем случае имеется третейская оговорка, и исковое заявление будет немного другим.
Как проходит суд.
Если на суд приезжает представитель Мортона, то это не матёрый супер-адвокат, а в лучшем случае недавний выпускник юрфака, а в худшем ещё студент или просто не имеющий отношения к юридической практике сотрудник компании застройщика. Этот человек, как правило, на суде несет всякую пургу, к делу не относящуюся, и суд ответчиком проигрываетя. Это происходит не от того, что выпускники или студенты юрфаков дураки. И не от того, что Мортон посылает на заседания судов таких представителей. Причина в том, что дело заведомо проигрышное, и нет смысла посылать на него грамотного и дорогого адвоката. А чепуху они (представители Мортона на судебном заседании) несут просто потому, что надо же что-то сказать, не молчать же.
Но тем не менее, если вы выходите на суд сами, без адвоката, нужно быть осторожным, и не наговорить лишнего.
После того, как решение суда вынесено, Ответчик (Мортон) в 99% случаев подает апеляцию. В 100% случаев вышестоящие суды оставляют решение без изменения, но могут снизить сумму неустойки (на что и делается основная ставка при подачи апеляции). Дальше, по прошествии 30 дней с момента вынесения решения по аппеляции получам в суде исполнительный лист. Более подробно об этом можно прочитать на всё том же сайте трехгорки, который я давал. А так же когда мы сами вплотную подойдем к этому этапу, то обсудим это подробнее.
Нужен ли адвокат или юрист?
Как бы они (адвокаты и юристы) не надували щёки от своей важности и не "разводили" нас на то, что без них "ну никак не обойтись", я считаю, что обойтись без них можно. Дело шаблонное, там только фамилии и адреса через "paste - copy" меняй и в суд подавай. А потом купоны стриги. Вобщем ничего сложного, главное чтобы иск был грамотно составлен. Максимум к чему можно привлечь юриста - это составление ика. (примерная цена этой услуги 10-20 тысяч рублей.)
Стоят услуги адвоката (по ведению всего процесса) 50,000 - 70,000 тысяч рублей плюс, возможно, 5-10% от суммы взысканых денег. У всех по разному. Потом часть этих денег можно будет взыскать с застройщика.
Тем не менее я взял себе адвоката. Сделал я это потому, что у меня нет физической возможности самому присутствовать на судебных заседаниях. Адвокат, которого я взял (кстати прежде чем я его нашел, я обошел и обзвонил около 15 адвокатских контор) работает без предоплаты, за 20% комиссии от взысканой неустойки. И часть этой суммы можно будет потом взыскать с Мортона. Так же есть смысл брать адвоката тем, кто сильно ограничен по времени, и кто просто не хочет заниматься сутяжничеством в силу своего характера или убеждений. Если вы к таковым относитесь (т.е. к тем, у кого нет времени и кто просто не хочет заниматься этой тяжбой) возьмите адвоката, не оставляйте Мортоновского свинства безнаказанным!!!!! Вы ничего не теряете при любом раскладе да еще и денег за это получите. На ремонт пригодятся!
Подводные камни.
Как вы уже знаете, Наш любимый Мортон пытается всеми "сравнительно честными" и совсем не честными способами избежать выплаты неустойки дольщикам. Это прежде всего подсунуть вам на подпись дополнительное соглашени задним числом в обмен на ключи. Ни в коем случае такое не подписывайте. Ключи вы все равно получите, а вот неустойку уже нет.
В акте приема-передачи вставляют пункт об отсутсвтвии претензий, в том числе материальных, к застройщику. Тоже самое. Перед подписаним этого акта мы внимательно его изучим, покажем юристам, а потом решим, подписывать его в том виде или нет.
Если кто знает еще какие ловушки, то напишите о них в этой теме.
Как будет проходить третейский суд у "Артема тренера" под председательством судьи "Андрея в трениках" (Всего лишь моя версия, но как мне кажется очень близкая к реальности)
Дольщик собирает документы, тратит время и деньги, платин огромную пошлину (около 7% от суммы иска. Если вам интересно точно, то поищите эту информацию в интернете) На 1,300,000 иска это окол 95.000 плюс адвокату или юристу (если сам дольщик не может или не хочет в этой клоунаде участвовать. Здесь стоит учесть, что адвокаты или юристы будут работать только по предоплате (думаю сумма выйдет 40 - 60 тысяч рублей), т.к. они прекрасно знают, чем это "судилище" закончится) плюс еще там чего-то.. Вобщем сумма немалая получается. В течении 10 дней проходит заседание так называемого суда. И судья Андрей, одетый в треники выносит примерно такое решение.
Да, Застройщик просрочил передачу квартиры дольщику, и вообще нехорошие они все там люди, просто редиски какие-то. Но та сумма, которую вы просите слишком большая. И вот заботясь о вас, (типа чтобы карман не порвался от такой пачки денег, или чтобы лишний вес не прибавился от излишне поглощенной пищи, купленой на эти деньги, или еще что-то в этом роде) сумма неустойки снижается в 10 - 20 раз. И все ваши судебные издержки взысканию с ответчика не подлежат. Решение окончательное и обжалованию не подлежит. И все законно. Соблюдены все нормызаконодательства (ведь суд же имеет право снизить размер неустойки, вопрос только в том, на какую сумму).И отменить это решение, на основании того, что нарушены нормы законодательства - нельзя. Потому что всё, как я уже говорил соответствует законодательству РФ.
Вот такая селяви получается. Ничего личного. Просто бизнес.
Я, до того как вообще с этит столкнулся, даже представить себе не мог, что кто-то, типа Мортона, может сам создать себе суд и сам себя судить и выносить нужные для себя решения. А оказывается это очень даже возможно, и некоторвые недобросовестные компании этим активно пользуются. Хочется верить, что со временем у российского законодательства дойдут руки до этого беспредела и эту лавочку прикроют.
Эпилог. (для тех, кто не хочет читать все, что здесь написано, но хочет знать, чем все закончилось)
23 Декабря 2013 года суд присудил Мортону выплатить мне 255.000 рублей. Подавал аппеляцию в Мособлсуд, но там все оставили без изменения.
15 Апреля 2014 года у меня был суд по признанию собственности. Помимо того, что признали собственность, еще и отсудил у негодяев - Мортоновцев 60.000 рублей. Как говорится - с поганой овцы еще один клочечек шерсти. На этом можно поставить точку в этом деле. Отдельно хочу поблагодарить адвоката, который вел мое дело (и некоторых других дольщиков нашего дома) - Кузнецову Ирину Сергеевну (alfalaw.ru). Это очень компетентный, порядочный и ответственный специалист и просто хороший человек.
В заключении хочу дать несколько рекомендаций тем, кто только столкнулся с проблемами от Мортона или другого застройщика. Во первых - и самое главное - не тяните с подачей в суд. Как только прошло 2-3 месяца просрочки - сразу подавайте. Если вы подадите в суд 3-4 раза, то в сумме сможете получить больше, чем за весь период сразу (причина - суды сильно уменьшают сумму выплаты, и ничего тут сделать нельзя). Если вы снимаете квартиру в тот период, когда ваш дом должен быть сдан - делайте это только официально, с договором (желательно нотариально заверенным), в котором прописана полная сумма аренды квартиры с расписками от арендодателя (или другими доказательствами оплаты арендуемого жилья). Эту сумму суд уменьшить не сможет, и вы получите все, что заплатили за съем (с периода, когда вам должны были передать квартиру до реального срока её получения). Не подавайте коллективные иски. Неизвестно ни одного случая, когда бы такой (коллективный) иск закончился бы успешно.
3 года строить собираются
